南京市住宅专项维修资金管理办法

　　第一章 总 则

　　第一条 为加强住宅专项维修资金管理，健全房屋维修保障机制，维护房屋所有权人和使用人合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》和《南京市住宅物业管理条例》（以下称《市物业条例》）等有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 本市行政区域内的商品住宅和售后公有住房的住宅专项维修资金交存、使用、管理和监督，适用本办法。

　　第三条 住宅专项维修资金（以下称维修资金）管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

　　第四条 下列资金列入维修资金：

　　（一）业主按规定首次交存的维修资金；

　　（二）建设单位交存的电梯、消防等设施设备专项维修资金；

　　（三）维修资金的分户利息；

　　（四）业主续交的维修资金；

　　（五）本办法第十一条规定的统筹维修资金。

　　第五条 市物业管理行政主管部门是维修资金主管部门，负责全市维修资金监督管理以及玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、栖霞区、雨花台区维修资金的归集管理。

　　质监、公安消防部门按照各自职责，协助做好维修资金应急使用的监督工作。

　　玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、栖霞区、雨花台区物业管理行政主管部门负责辖区维修资金使用审核和监督管理，浦口区、江宁区、六合区、溧水区、高淳区物业管理行政主管部门负责辖区内维修资金的归集、使用审核和监督管理。

　　街道办事处（镇人民政府）按照法定职责，协助区物业管理行政主管部门做好维修资金监督管理工作，做好维修资金应急使用的监督管理工作。

　　第二章 交存管理

　　第六条 业主、公有住房售房单位、建设单位应当按照规定交存维修资金。

　　业主未交存的，应当按照房屋买受时交存标准一次性补交。

　　收取维修资金应当开具财政部门统一监制的票据。

　　第七条 商品住宅业主应当按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米首期交存标准如下：

　　（一）多层住宅、非住宅（含营业性车库、车位等）为本市多层住宅建筑安装工程每平方米造价的百分之六；

　　（二）高层（配备电梯的多层）住宅、非住宅为本市高层住宅建筑安装工程每平方米造价的百分之七。

　　市物业管理行政主管部门应当根据本市住宅建筑安装成本的市场变化情况，适时调整并公布首期维修资金的交存数额。

　　第八条 已售公有住房，售房单位应当在办理出售公有住房房屋所有权变更前按照下列规定交存首期维修资金：

　　（一）业主按照所拥有物业的建筑面积应当交存的维修资金，每平方米建筑面积交存维修资金为本市房改成本价的百分之二；

　　（二）售房单位从售房款中一次性提取交存维修资金，多层住宅和高层住宅交存标准分别不低于售房款的百分之二十和百分之三十。

　　其中，应由业主交存的维修资金，由售房单位向业主收取。

　　第九条 建设单位办理房屋所有权首次登记前，应当按照实测的分户建筑面积将首期维修资金一次性交存至维修资金专户，并在物业交付使用时向业主收取。

　　第十条 住宅物业配置电梯的，建设单位应当在办理房屋所有权首次登记前，一次性交存电梯、消防等设施设备专项维修资金。市物业管理行政主管部门应当明确资金交存管理规程，督促建设单位依法交存。本条规定的办理房屋所有权首次登记前，包括办理房屋预（现）售手续环节。

　　设施设备专项维修资金按照物业管理区域内各楼幢的建筑面积交存，多层住宅（含营业性车库、车位等）、高层住宅每平方米建筑面积交存标准分别为我市小高层、高层住宅建筑安装工程每平方米造价的百分之一。

　　市物业管理行政主管部门应当根据本市住宅建筑安装成本的市场变化情况，适时调整并公布设施设备专项维修资金的交存数额。

　　第十一条 物业管理区域内统筹维修资金由下列资金构成：

　　（一）利用业主共用部位、共用或共有设施经营所得收益的百分之七十，业主大会或者物业服务合同另有约定的，从其约定；

　　（二）扣除支付业主房屋分户利息和管理费用后，住宅专项维修资金增值（孳息）部分滚存剩余的资金；

　　（三）共用设施设备报废回收的残值；

　　（四）人民防空工程平战结合收益提取的资金；

　　（五）业主大会决定的其他计入资金。

　　第十二条 在已设立维修资金账户的物业管理区域，业主维修资金分户账资金余额不足首期交存额百分之三十的，应当及时续交。续交维修资金，按业主所拥有的物业建筑面积比例分摊，续交数额可以参照首期维修资金的交存金额确定，续交方式、金额等具体事项由该物业管理区域业主大会决定。

　　第三章 账户管理

　　第十三条 业主大会成立前，维修资金由维修资金管理部门代管。业主大会成立后，业主大会可以依法决定自行管理维修资金，也可以决定由维修资金管理部门继续代管。业主大会决定自行管理维修资金的，应当接受维修资金管理部门监管。

　　维修资金管理部门应当按规定委托商业银行作为维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立维修资金专户。

　　第十四条 维修资金管理实行专户存储、分账核算。一个物业管理区域应当分别设立总账、业主分户账、统筹分账和电梯、消防等设施设备专项维修资金专项分账。

　　维修资金管理部门应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢（单元）为单位设账，按房屋户门号设分户账。统筹维修资金以物业管理区域为单位设立分账，电梯、消防等设施设备专项维修资金按幢（单元）设立分户账；已售公有住房维修资金按售房单位设账，按户设分户账。

　　第十五条 维修资金自存入银行专户之日起计息，按照银行活期利率结息转入业主分户账。

　　业主委员会可以向维修资金管理部门提出申请，将物业管理区域内的维修资金按不低于业主交存维修资金百分之八十的款项转存为超过一年以上的定期存款。申请维修资金转存时，应当提交维修资金存定申请表和交存清册确认单。

　　维修资金管理部门应当自收到申请之日起五个工作日内完成维修资金转存手续。

　　住宅专项维修资金转存期限内，业主委员会需要动用转存资金的，应当向维修资金管理部门办理解除存定手续。业主委员会无法正常运作的，由相关业主申请，经街道确认后，向维修资金管理部门办理解除存定手续。

　　第十六条 除销户退款和退回多交款项外，维修资金专户应当通过转账结算。

　　第十七条 维修资金管理部门应当根据维修资金总额、使用计划等因素，制定安全合理的保值增值方案。

　　第十八条 维修资金管理部门必要管理费用由同级财政部门予以保障。

　　第十九条 业主转让房屋所有权时，应当向买受人出具维修资金交存证明，分账户中余额随房屋所有权同时转让。

　　业主申请房地产转移登记时，应当向房地产登记机构提供已足额交存维修资金的相关凭证。

　　第二十条 物业灭失后，业主持注销房屋所有权证的证明、业主身份证明等材料，向维修资金管理部门申请提取其账户内的剩余维修资金，并办理注销手续。

　　第四章 使用管理

　　第二十一条 维修资金的使用，应当遵循安全可靠、方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

　　超过一定额度的维修资金使用项目，应当采取招标投标、审价、监理等方式，保障资金安全。

　　第二十二条 2016年7月1日后受让土地的住宅项目，建设单位未按规定提出成立业主大会书面报告的，应当负责住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造，不得动用维修资金。

　　建设单位已经按照规定提出成立业主大会书面报告但业主大会尚未成立期间，需要动用维修资金的，物业服务企业应当提出维修实施方案，由物业所在地社区居（村）民委员会组织征询业主意见。经全体共用部位业主依法讨论通过后，由维修资金管理部门划转核准的资金。仅涉及部分共用部位的，可提交涉及共用部位的业主依法讨论通过。维修费用依规定经相关机构审价后，在维修资金中列支。

　　第二十三条 维修资金使用时，由相关业主按照各自拥有的建筑面积比例从维修资金专户中分摊。涉及已售公有住房的，从公有住房维修资金中列支；涉及未售出物业的，由建设单位承担。

　　第二十四条 业主委员会或者物业管理委员会为维修资金使用的申请人。但有下列情形之一的，经街道确认后，受相关业主委托的物业服务企业、业主代表、社区居（村）民委员会可以按顺位依次成为申请人：

　　（一）未成立业主委员会的；

　　（二）业主委员会未履行申请人职责的；

　　（三）业主委员会委员人数不足总数的二分之一的；

　　（四）业主委员会不能正常开展工作的其他情形。

　　第二十五条 需要使用维修资金管理部门代管的维修资金的，申请人应当向维修资金管理部门申报维修项目；维修资金管理部门应当组织现场查勘，确认是否属于维修资金使用范围，明确维修资金列支范围及分摊方式。

　　经现场查勘确认属于维修资金使用范围的，申请人应当按照下列规定办理，并提交相应的材料：

　　（一）编制维修资金使用方案，包括维修方案、工程预算、维修资金列支范围及分摊方式、工程组织实施方式等内容；

　　（二）编制维修费用分摊清册；

　　（三）取得维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占人数三分之二以上的业主书面签字认可。

　　第二十六条 维修资金管理部门审核符合条件的，应当进行公示，公示时间不少于七日；公示期满无异议的，审核拨付首款给申请人。

　　收到首付款后，申请人按照维修资金使用方案实施维修，竣工验收合格后申请拨付余款。维修资金管理部门按照本条第一款规定要求，审核决定拨付余款。

　　第二十七条 业主委员会、物业管理委员会或者委托物业服务企业可以制定年度维修资金使用计划，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上业主同意后，按照管理规约和业主大会议事规则执行。

　　第二十八条 统筹维修资金优先用于下列情形：

　　（一）受益人为全体业主的维修项目；

　　（二）无法界定受益人的维修项目；

　　（三）物业管理区域内房屋共用部位和共用设施设备无法正常使用的项目。

　　经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，可以授权业主委员会将维修资金利息在规定的额度内，统筹用于物业管理区域内房屋共用部位和共用设施设备的维修、更新和改造。

　　维修资金利息和统筹分账的使用额度，应当在管理规约中明确。

　　第二十九条 已设立维修资金账户的物业管理区域，发生《市物业条例》第六十二条规定的情形，需要紧急使用维修资金的，申请人提交下列申请材料：

　　（一）维修资金应急使用申请表（示范文本）；

　　（二）维修资金应急维修工程项目说明（示范文本）；

　　（三）维修资金应急维修工程实施方案（示范文本）。

　　市物业管理行政主管部门应当根据不同情形，对维修工程项目说明和维修工程实施方案进行细化和规范。

　　第三十条 申请资料齐备的，维修资金管理部门应当受理，并在受理后二个工作日内审核完毕。对符合条件的，拨付不少于核定费用百分之三十的首付款，并将有关资料通过物业管理官方网站进行公示。

　　申请人收到首付款后，应当按工程实施方案和合同约定组织施工，做好隐蔽工程及质量安全把关，竣工后依法组织验收。

　　竣工验收合格后，申请人持《住宅专项维修资金应急维修工程验收报告》（示范文本）、《工程结算评估报告》等材料向维修资金管理部门提出维修资金余款申请，同时将有关资料在物业管理区域显著位置进行公示，公示时间不少于七日。

　　维修资金管理部门受理余款申请后，审核申报材料，对物业管理区域现场公示资料拍照留存，并在物业管理官方网站公示有关资料。符合条件的，作出审核决定，拨付余款。

　　第三十一条 一般单项维修工程在八千元（含）以上的，申请人应当委托具有法定资质的工程造价咨询机构对造价进行审核；一般单项维修工程在二十万元（含）以上的，应当聘请监理公司实施监理；一般单项维修工程造价在五十万元（含）以上的，应当采取招标投标方式选择施工单位。

　　应急单项维修工程在五千元（含）以上的，申请人应当委托具有资质的工程造价咨询机构对造价进行审核，有《市物业条例》第六十二条第一款第一项情形，更换电动机、制动器、减速器、曳引轮和控制柜等主要部件的重大修理及改造的，提供电梯检验检测机构出具的监督检验报告；属于《市物业条例》第六十二条第一款第二项至第七项情形的，街道办事处（镇人民政府）现场确认并提交情况说明；涉及其他单位职能的，可以会同确认。

　　应急单项维修工程在二十万元（含）以上的，应当聘请监理公司实施监理。所需费用可从维修资金中列支。

　　市物业管理行政主管部门应当建立应急维修施工、审价、监理等企业备选目录库，供申请人按自愿原则选用。

　　第三十二条 下列费用不得从维修资金中列支：

　　（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

　　（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

　　（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

　　（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的日常维修和养护费用；

　　（五）新增、新建配套设施、设备所需的费用；

　　（六）其他依法不得列支的情形。

　　第五章 监督管理

　　第三十三条 维修资金管理部门应当每年公布维修资金交存、使用、结存情况，并建立维修资金对账电子查询平台。

　　业主有权查询本人的维修资金结存情况。

　　业主、业主委员会对账户中维修资金状况有异议的，可以要求维修资金管理部门复核。

　　第三十四条 维修资金管理部门每年至少一次与业主委员会、物业管理委员会或者公有住房售房单位核对维修资金账目，发送维修资金对账单，并公布下列情况：

　　（一）维修资金交存、使用、增值和结存的总额；

　　（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

　　（三）业主、公有住房售房单位分户账中维修资金交存、使用、增值和结存的金额；

　　（四）其他有关维修资金使用和管理的情况。

　　业主、业主委员会、物业管理委员会或者公有住房售房单位对核对、查询或者公布情况有异议的，可以要求维修资金管理部门、专户管理银行复核。

　　第三十五条 维修资金的财务管理、票据管理和会计核算应当符合国家有关规定。

　　维修资金管理、核算和使用，应当依法接受审计部门监督。

　　物业管理行政主管部门应当会同同级财政主管部门负责维修资金管理工作的指导和监督。

　　第三十六条 提供虚假材料骗取、套取维修资金的，其个人或者单位违规信息依法纳入全市社会诚信系统。

　　第三十七条 本市建立统一的维修资金管理系统。区物业管理行政主管部门应当每季度向市物业管理行政主管部门报送当地维修资金使用管理情况统计报表。

　　第六章 附 则

　　第三十八条 本市非住宅物业的专项维修资金管理，可以参照本办法执行。

　　业主大会自行管理住宅专项维修资金的管理规定，由市物业管理行政主管部门另行制定。

　　第三十九条 本办法实施前交存的物业维修基金，更名为住宅专项维修资金。

　　第四十条 本办法自2017年7月1日起施行。2000年1月7日市人民政府颁发的《南京市物业维修基金管理办法》（宁政发〔2000〕8号）同时废止。