一级

机构设置

1

管理处设置

小区内设置接待地点。

0.06

2

人员要求

小区管理人员、技术作业人员按照有关规定分别取得物业管理从业资格证书或岗位证书，挂牌上岗。

3

服务时间

周一至周日在接待地点进行业务接待。

日常管理 

与 服 务

4

工作计划

制定小区物业管理与物业服务工作计划并组织实施。

5

服务规范

服务规范可参照《南京市物业管理行业规范》执行。

6

制度公示

业务接待地点公示办事制度、办事规章、收费依据、收费标准。

7

报修、投诉受理

（1）24小时受理业主或使用人报修。急修^【1】二小时内到达现场查看处理，小修^【2】五天内完成。 

（2）对业主或使用人的投诉在五天内答复处理。

8

服务费收支

物业服务费收支每年向业主公布一次，公共水电费分摊每半年向业主公布一次。

9

满意度调查

征求业主或使用人意见，促进服务工作的改进和提高。

10

装修事项

告知业主或使用人装修须知，对违规装修、违章搭建应及时劝阻、制止并报告相关部门。

11

接管项目

承接项目时，对小区共用部位、共用设施设备进行查验。

服务级别

服务项目

序号

内容

服务标准

收费标准   （元/m²/月）

二级

机构设置

1

管理处设置

（1）小区内设置管理处。                                       

（2）配置电话等简单的办公设备。

0.13

2

人员要求

（1）小区经理和管理人员有经从业资格培训获取的上岗证，统一着装，挂牌上岗。 

（2）小区技术作业人员按照有关规定取得岗位证书，挂牌上岗。

3

服务时间

周一至周五在小区管理处进行业务接待并提供服务，周六、周日在接待地点进行业务接待。

日常管理 

与 服 务

4

工作计划

制定小区物业管理与物业服务工作计划并组织实施。

5

服务规范

服务规范应符合《南京市物业管理行业规范》要求。

6

管理制度

有明确的值班制度和交接班制度，工作有记录。

7

制度公示

服务场所公示办事制度、办事规章、收费依据、收费标准。

8

报修、投诉受理

（1）24小时受理业主或使用人报修。急修一小时内到达现场查看处理，小修四天内修复。 

（2）对业主或使用人的投诉在三天内答复处理。

9

服务费收支

物业服务费收支每年向业主公布一次，公共水电费分摊每半年向业主公布一次。

10

满意度调查

采取多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的50%，促进服务工作的改进和提高。

11

档案管理

建立小区物业管理基础档案（包括设备管理档案、业主资料档案等）。

12

维修资金

对小区房屋维修资金按照政府规定运作。

13

装修事项

告知业主或使用人装修须知，对违规装修、违章搭建应及时劝阻、制止并报告相关部门。

14

接管项目

承接项目时，对小区共用部位、共用设施设备进行查验。

三级

机构设置

1

管理处设置

（1）小区内设置管理处。

（2）配置办公家具、电话等一般的办公设备。

0.18

2

人员要求

（1）小区经理有中专以上学历及2年以上的物业管理工作经历。

（2）小区经理和管理人员有经从业资格培训获取的上岗证，统一着装，挂牌上岗，仪表整洁。

（3）小区技术作业人员按照有关规定取得岗位证书，挂牌上岗。

3

服务时间

周一至周日在小区管理处进行业务接待并提供服务。

日常管理 

与 服 务

4

工作计划

制定小区物业管理与物业服务工作计划并组织实施，每年向委托方报告一次计划实施情况。

5

服务规范

服务规范应符合《南京市物业管理行业规范》要求。

6

管理制度

（1）有明确的值班制度和交接班制度，工作有记录。

（2）建立管理处内部管理制度和考核制度。

7

制度公示

服务场所公示办事制度、办事规章、收费依据、收费标准。

8

报修、投诉受理

（1）24小时受理业主或使用人的报修。急修半小时内到现场查看处理，小修三天内修复。有完整的报修、维修和回访记录。

（2）对业主或使用人的投诉在二天内答复处理。

9

服务费收支

物业服务费收支和公共水电费分摊每半年向业主公布一次。

10

满意度调查

采取多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的60％，对沟通和测评结果进行分析并及时整改。

11

特约、便民服务

能提供两种以上特约服务（有偿）和两种以上便民（无偿）服务。

12

档案管理

建立小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案（含业主或使用人房屋装修档案）等]。

13

财务管理

建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。

14

维修资金

对小区房屋维修资金按照政府规定运作。

15

装修事项

告知业主或使用人装修须知，对违规装修、违章搭建应及时劝阻、制止并报告相关部门。

16

接管项目

承接项目时，对小区共用部位、共用设施设备进行查验。

四级

机构设置

1

管理处设置

（1）小区内设置管理处。                                                                                              

（2）配置办公家具、电话、电脑、打印机等办公设施及办公用品。

0.24

2

人员要求

（1）小区经理有中级以上职称或大专以上学历，有3年以上的物业管理工作经历或有1年以上小区经理任职经历。   

（2）小区经理和管理人员有经从业资格培训获取的上岗证，统一着装，挂牌上岗，仪表整洁规范。

（3）小区技术作业人员按照有关规定取得岗位证书，挂牌上岗。

3

服务时间

周一至周日在小区管理处进行10小时业务接待并提供服务。

日常管理 

与 服 务

4

工作计划

制定小区物业管理与物业服务工作计划并组织实施，每半年向委托方报告一次计划实施情况。

5

服务规范

服务规范应符合《南京市物业管理行业规范》要求。

6

管理制度

（1）有明确的值班制度和交接班制度，工作有记录。

（2）制定管理处内部管理制度和考核制度。

7

制度公示

服务场所公示办事制度、办事规章、服务标准、收费依据、收费标准、急修服务内容、投诉渠道。

8

报修、投诉受理

（1）24小时受理业主或使用人的报修。急修半小时内到达现场查看处理，小修二天内修复。有完整的报修、维修和回访记录。

（2）对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。

9

服务费收支

物业服务费收支每半年向业主公布一次，公共水电费分摊每两月向业主公布一次。

10

满意度调查

每年一次对业主或使用人进行满意情况普测，平时采取多种形式的沟通方式与业主或使用人沟通，沟通面不低于小区住户的75%，对沟通和测评结果进行分析并及时整改。

11

特约、便民服务

能提供三种以上特约服务（有偿）和三种以上便民（无偿）服务。

12

小区业主活动

每年组织一次以上的小区宣传、文化活动。

13

档案管理

建立档案管理制度，建立健全小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人房屋装修档案）、物业租赁档案、日常管理档案等]。

14

财务管理

建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。

15

维修资金

建立维修资金管理制度，对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。

16

装修事项

告知业主或使用人装修须知，加强装修过程中的监督和管理，对违规装修、违章搭建应及时劝阻、制止并报告相关部门。

17

接管项目

承接项目时，对小区共用部位、共用设施设备进行查验。

18

办公自动化

运用计算机进行管理（含业主档案、收费管理、设备管理等）。

19

其他

综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。

五级

机构设置

1

管理处设置

（1）小区内设置管理处。

（2）配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设施及办公用品。

0.27

2

人员要求

（1）小区经理有中级以上职称或大专以上学历，有5年以上的物业管理工作经历或有2年以上小区经理任职经历。熟悉物业管理相关法规，并能规范组织小区的管理服务工作。

（2）小区经理和管理人员有经从业资格培训获取的上岗证，统一着装，挂牌上岗，仪表整洁规范。

（3）安护负责人能熟练掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案，并能有效组织实施。

（4）小区技术作业人员按照有关规定取得岗位证书，挂牌上岗。

3

服务时间

周一至周日在小区管理处进行12小时业务接待并提供服务。

日常管理 

与 服 务

4

工作计划

制定小区物业管理与物业服务工作计划并组织实施，每季度向委托方报告一次计划实施情况。

5

服务规范

服务规范应符合《南京市物业管理行业标准》要求。

6

管理制度

（1）有明确的值班制度和交接班制度，工作有记录。

（2）制定管理处内部管理制度、考核制度和培训制度。

7

制度公示

服务场所公示办事制度、办事规章、服务标准、收费依据、收费标准、急修服务内容、投诉渠道。服务窗口布置应人性化。

8

报修、投诉受理

（1）24小时受理业主或使用人报修。接到任何报修半小时内到达现场处理（预约除外）。小修一日内修复。有完整的报修、维修和回访记录。服务时限不得因节假日和休息时间顺延。

（2）对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。

9

服务费收支

物业管理服务费收支每半年向业主公布一次，公共水电费分摊每两月向业主公布一次。

10

满意度调查

每年二次对业主或使用人进行满意情况普测，平时采取多种形式与业主或使用人沟通，沟通面不低于小区住户的90%，对测评结果分析并及时整改。

11

特约、便民服务

能提供四种以上特约服务（有偿）和四种以上便民（无偿）服务。

12

小区业主活动

节假日有专题布置，每年组织二次以上的小区业主活动。

13

档案管理

建立档案管理制度，建立健全小区物业管理档案 [包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人房屋装修档案）、物业租赁档案、日常管理档案等]。

14

财务管理

建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。

15

维修资金

建立维修资金管理制度，对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。

16

装修事项

告知业主或使用人装修须知，加强装修过程中的监督和管理，对违规装修、违章搭建应及时劝阻、制止并报告相关部门。

17

接管项目

承接项目时，对小区共用部位、共用设施设备进行查验。

18

办公自动化

运用计算机进行管理（含业主档案、收费管理、设备管理等）。

19

其他

综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。

一级

人员要求

1

人员配备

配备安全护卫人员，身体健康，工作认真负责。

0.09

2

技能水平

对日常护卫事项能做出正确反应，能正确使用消防器材。

3

服装仪容

上岗时佩戴统一标志。

门岗

4

出入口值守

主出入口24小时有人值守，次出入口封闭，门卫有交接班记录。

5

进出人员管理

阻止小商小贩随意进入小区。

6

车辆疏导

对小区进出车辆进行管理、疏导，保持出入口畅通。

巡逻岗

7

巡逻要求

每天不少于两次在小区内巡逻，协助维护正常生活秩序。

8

应急处理

在遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告管理员和相关部门。

专项 

车辆管理^【1】

9

露天车位

地面有停车点，设置简易的交通标志，车辆停放有序。

10

收费车库（棚）

有专人管理，车辆停放有序，备有必要的消防器材，车库（棚）场地整洁，有照明，无易燃、易爆及危险物品存放。

二级

人员要求

1

人员配备

配备安全护卫人员，身体健康，工作认真负责。

0.19

2

技能训练

安全护卫人员接受过安全技能训练（专项培训、岗中持续培训）的比例为30%以上。

3

技能水平

对日常护卫事项能做出正确反应，能正确使用消防器材。

4

服装仪容

上岗时佩戴统一标志，穿戴统一服装。

门岗

5

出入口值守

主出入口24小时有人值守，次出入口定时开放，门卫有交接班记录。

6

进出人员管理

阻止小商小贩随意进入小区。

7

车辆疏导

对小区进出车辆进行管理和疏导，保持出入口畅通。

巡逻岗

8

巡逻要求

白天巡逻次数不少于三次，夜间重点部位巡逻不少于三次，有巡视记录。

9

应急处理

在遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告管理处和相关部门。

监控岗

10

技防设施

对可监控的电子防盗门实施监控。

专项 

车辆管理

11

露天车位

设置简易的交通标志，车辆有序停放。

12

收费车库（棚）

有专人管理，车辆停放有序，备有必要的消防器材，车库（棚）场地整洁，有照明，无易燃、易爆及危险物品存放。

三级

人员要求

1

人员配备

安全护卫人员中45周岁以下的人员占总数的40%以上，身体健康，工作认真负责。

0.25

2

技能训练

安全护卫人员接受过安全技能训练（专项培训、岗中持续培训）的比例为 50% 以上。

3

技能水平

有较强的安全防范能力，能正确使用各类消防、物防、技防设备和器材。

4

服装仪容

上岗时佩戴统一标志，穿戴统一服装，仪容仪表规范。

5

器械配备

配备对讲装置或必要的安全护卫器械。

门岗

6

出入口值守

主出入口24小时有人值守，次出入口每日6：00～22：00有1人值守，有交接班记录，对外来车辆有登记。

7

进出人员管理

（1）阻止小商小贩、外来人员随意进入小区。

（2）对外来人员、送货人员进行登记，阻止未经许可的外来人员进入小区，对大件物品搬出有记录。

8

车辆疏导

（1）对进出小区车辆进行管理、疏导，保持出入口道路畅通。

（2）对大件物品搬出进行登记。

巡逻岗

9

巡逻要求

（1）白天巡逻次数不少于四次，夜间巡逻次数不少于四次。

（2）重点部位加强巡逻，有巡逻记录。

（3）接受业主（使用人）求助，回答住户的询问。

10

应急处理

在遇到异常情况或突发事件时，采取相应的应对措施，及时报告管理处和相关部门。

监控岗

11

技防设施

小区的监控中心24小时有人值守，技术防范设施（如安防监控、楼宇对讲、周界报警等）能有效使用，对所反应的信息实施管理。

12

应急处理

（1）监控中心接到报警信号后，安护人员应按应急预案等规定的时间及时赶到现场处理。

（2）小区有火警、警情等紧急事件应急预案，并在监控中心上墙。

专项

车辆管理

13

露天车位

按车辆道路行驶要求设立指示牌，车辆基本停放在规定的范围内。

14

收费车库（棚）

应有专职人员24小时管理，车辆停放有序，车库内地面、墙面有简易的车辆行驶指示牌和地标，备有必需的消防器材，有照明，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。

四级

人员要求

1

人员配备

安全护卫人员中45周岁以下的人员占总数的50%以上，身体健康，工作认真负责。

0.32

2

技能训练

安全护卫人员接受过安全技能训练（专项培训、岗中持续培训）的比例为60%。训练有素，掌握基本的安全护卫技能。

3

技能水平

有较强的安全防范能力，能很好地维护公共秩序工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。

4

服装仪容

上岗时佩戴统一标志，穿戴统一服装，仪容仪表规范整齐，上岗时精神饱满，姿态良好。

5

器械配备

配备对讲装置或必要的安全护卫器械。

门岗

6

出入口值守

主、次出入口24小时有人值守，主出入口双人值勤， 6：00-20：00立岗，有详细的交接班记录及外来车辆的登记记录。

7

进出人员管理

（1）阻止小商小贩、外来人员随意进入小区。 

（2）外来探亲访友人员进入小区，热情接待，通过对讲系统联系住户。

8

车辆疏导

（1）对进出小区的车辆进行管理、疏导，保持出入口环境整洁、有序、通畅。 

（2）对大件物品搬出进行登记。

巡逻岗

9

巡逻要求

（1）安护人员手持巡更采集器，按设定的路线每2.5小时巡查一次，如无巡更器，夜间巡逻时二人一组。 

（2）重点部位（小区道路、单元出入口、地下停车场等）应设巡更点，有巡更记录。 

（3）接受业主（使用人）求助，回答住户的询问。

10

应急处理

（1）接到火警、警情后8分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。 

（2）在遇到异常情况或住户紧急求助时，8分钟内赶到现场，采取相应措施。

监控岗

11

技防设施

（1）小区的监控中心24小时有人值守，对所有监控点实施监控无遗漏。

（2）技术防范设施（如安防监控、楼宇对讲、周界报警、住户报警、门锁智能卡等）能有效使用，对所反应的信息实施管理。

12

应急处理

（1）监控中心接到报警信号后，安护人员五分钟内到达现场进行处理。 

（2）小区有火警、警情等应急预案，并在监控中心上墙。每年应组织不少于一次的防火应急预案演习。 

专项 

车辆管理

13

露天车位

（1）有人员24小时巡视和引导停车。 

（2）按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。

14

收费车库（棚）

应有专职人员24小时管理，车辆停放有序，对车库内配置的设施设备进行管理和维护，按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。                                                                            

五级

人员要求

1

人员配备

安全护卫人员以中青年为主，45周岁以下的人员占总数的60%以上，身体健康，工作认真负责，并定期接受培训。

0.48

2

技能训练

安全护卫人员接受过安全技能训练（专项培训、岗中持续培训）的比例为100%。

3

技能水平

能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，熟悉小区环境，熟知治安管理有关法律法规。熟悉各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。

4

服装仪容

上岗时统一着装、佩戴统一标志，装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，上岗时精神饱满，姿态良好，动作规范。

5

器械配备

配备对讲装置或其他必备的安全护卫器械。

门岗

6

出入口值守

各出入口24 小时有人值守，其中主出入口双人值勤，6:00-20:00立岗，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。

7

进出人员管理

外来探亲访友人员进入小区，通过对讲系统联系住户，并指引客人到达访客楼前。

8

车辆疏导

（1）对进出车辆进行管理、疏导，保证出入口环境整洁、有序、通畅。 

（2）对大件物品搬出进行登记。

巡逻岗

9

巡逻要求

（1）安护人员手持巡更采集器，按设定的路线每2小时巡查一次，晚间2人1组并排巡逻，规范整齐。 

（2）重点部位（小区道路、单元出入口、地下停车场、楼内通道等）应设巡更点，有巡更记录。在正常情况下到达每个巡更点的时间误差不超过五分钟。并对楼内通道夜间巡查每天不少于一次，发现问题及时处理。 

（3）接受业主（使用人）求助，回答住户的询问。

10

应急处理

（1）接到火警、警情后，高层五分钟，其他三分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。                                       

（2）在遇到异常情况或住户紧急求助时，高层五分钟，其他三分钟内赶到现场，采取相应措施。

监控岗

11

技防设施

（1）小区的监控中心24小时专人值守，对所有监控点实施监控无遗漏。

（2）技术防范设施（如安防监控、楼宇对讲、周界报警、住户报警、门锁智能卡等）能有效使用，对所反应的信息实施管理并及时处理。

12

应急处理

（1）监控中心接到报警信号，安护人员五分钟到达现场进行处理，中心应接受用户的救助要求，解答用户询问。                                   

（2）小区有水、火、警情等应急预案，并在监控中心上墙，每年应组织不少于一次应急预案演习。

专项 

车辆管理

13

露天车位

（1）有人员24小时巡视和引导停车。 

（2）按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。

14

收费车库（棚）

24小时有专职人员管理，车辆停放有序，车库内配置道闸和录像监视，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。

一级

楼内公共区域

1

生活垃圾收集

业主或使用人送至小区指定垃圾堆放点。

0.06

2

通道及楼梯台阶

每周清扫一次。

3

楼梯扶手、栏杆、窗台、开关

每周擦抹一次。

4

门、窗等玻璃

每年适时擦拭两次，其中底层门厅玻璃每两月擦拭一次。

5

天花板、公共灯具

每年除尘二次。

6

消火栓、指示牌、信报箱

每月擦抹一次。

楼外公共区域

7

道路地面

每周清扫二次。

8

绿地、明沟

明沟每周清扫一次，绿地每周捡拾一次。

9

垃圾箱（桶）、果皮箱

每天清运一次。

10

消灭鼠害蚊蝇

夏季（6月、7月、8月）每月对窨井、明沟、垃圾箱喷洒药水一次，每年灭鼠二次。

11

设施设备用房

每周清扫一次。

12

休闲、娱乐、健身设施

每月清洁一次（擦拭表面灰尘、清扫垃圾、擦拭座椅）。

13

停车场或共用车库（棚）

每周清扫二次，及时清除地下室进出口的垃圾。

二级

楼内公共区域

1

生活垃圾收集

业主或使用人送至小区指定垃圾堆放点。

0.08

2

通道及楼梯台阶

每周清扫二次，其中单元门厅每天清扫一次，每周拖洗一次。

3

楼梯扶手、栏杆、窗台、开关

每周擦抹一次。

4

门、窗等玻璃

每季度擦拭一次，其中底层门厅玻璃每月擦拭一次。

5

天花板、公共灯具

每季度除尘一次。

6

电梯及电梯厅

每天清扫一次，每月一次擦拭、清洁电梯内墙面和地面。

7

消火栓、指示牌、信报箱

每月擦抹两次。

楼外公共区域

8

道路地面

每天清扫一次。

9

绿地、明沟

明沟每周清扫二次；绿地每周捡拾二次，目视无杂物。

10

垃圾箱(桶)、果皮箱

每天清运一次，垃圾箱（桶）、果皮箱周围地面每天清扫一次。

11

消灭鼠害蚊蝇

夏季（6月、7月、8月）每月对窨井、明沟、垃圾箱喷洒药水一次，每年灭鼠二次。

12

公共灯具、宣传栏

每月擦抹一次（2米以上部分每季度擦抹、除尘一次）。

13

设施设备用房

每周清扫二次。

14

休闲、娱乐、健身设施

每月清洁二次（擦拭表面灰尘、清扫垃圾、擦拭座椅）。

15

停车场或共用车库（棚）

每周清扫三次，及时清除地下室进出口的垃圾，地面无明显垃圾。

服务级别

服务项目

序号

内容

服务标准

收费标准  

（元/m²/月）

三级

楼内公共区域

1

生活垃圾收集

（1）高层按幢设置垃圾收集点，多层按物业管理需要配置收集点。 

（2）装修垃圾定点堆放，每周清理一次。

多层0.10 

高层0.17

2

通道及楼梯台阶

每周清扫三次，隔月楼梯间墙面除尘一次；单元门厅每天清扫二次，每周拖洗二次。

3

楼梯扶手、栏杆、窗台、开关

每周擦抹二次，扶手、栏杆基本干净、无灰尘，清洁后用抹布擦拭，窗台基本无尘。

4

门、窗等玻璃

每月擦拭一次，其中单元门厅玻璃每月擦拭二次，目视明亮、无污迹。

5

天花板、公共灯具

隔月除尘一次，天花板、灯盖、灯罩、灯座目视无积尘、无污迹、无蜘蛛网。

6

电梯及电梯厅

每天清扫二次，每月二次擦拭、清洁电梯内墙面和地面，每月清洁一次轿箱顶部。

7

消火栓、指示牌、信报箱

每周擦抹一次。

楼外公共区域

8

道路地面

每天清扫一次。

9

绿地、明沟

明沟每天清扫一次；绿地每天捡拾一次，秋冬季节或落叶较多季节适当增加捡拾次数。

10

垃圾箱（桶）、果皮箱

每天清运二次，垃圾无漫溢，垃圾箱（桶）、果皮箱每周抹洗一次；周围地面无垃圾、无污水。

11

消灭鼠害蚊蝇

每季度对窨井、垃圾箱、明沟等喷洒药水一次，夏季（6月、7月、8月）每月一次，每年灭鼠二次。

12

公共灯具、宣传栏

每月擦抹二次，目视基本无灰尘（2米以上部分每季度擦抹、除尘一次）。

13

设施设备用房

每周清扫二次。

14

休闲、娱乐、健身设施

每周清洁一次（擦拭表面灰尘、清扫垃圾、擦拭座椅）。

15

停车场或共用车库（棚）

每两天清扫一次，及时清除地下室进出口的垃圾；发现油迹、污迹、锈迹，应及时擦洗干净。

四级

楼内公共区域

1

生活垃圾收集

（1）高层按楼层设置垃圾收集点，多层按单元配置收集点，每天定时清理一次。 

（2）装修垃圾定点堆放，每周清理一次，在装修高峰期每3天清理一次。

多层0.13 

高层0.26

2

通道及楼梯台阶

（1）地面每天清扫一次，隔日拖洗保洁一次。单元门厅每天清扫二次，每周拖洗三次。 

（2）楼梯间墙面每月除尘一次。                                         （3）大堂、门厅的大理石、花岗石地面隔月保养一次。 

（4）楼梯间无乱贴乱画，发现业主擅自占用现象应及时劝阻、制止。

3

楼梯扶手、栏杆、窗台、开关

隔天擦抹1次，扶手、栏杆干净、无灰尘。

4

门、窗等玻璃

每月擦拭两次，其中门厅玻璃每周擦拭一次，目视洁净。

5

天花板、公共灯具

每月除尘一次，天花板、灯盖、灯罩、灯座目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。

6

电梯及电梯厅

（1）地面每天清扫二次，每周擦拭、清洁一次电梯内墙面。如有地毯，每天吸尘一次。                                           

（2）每月对电梯门壁保养一次。                   

（3）轿箱顶部每月清洁二次。

7

消火栓、指示牌、信报箱

 每周擦抹二次，保持干净无灰尘、无污迹。

楼外公共区域

8

道路地面

每天清扫两次，捡一次杂物。

9

绿地、明沟

明沟每天清扫二次；绿地每天捡拾二次，秋冬季节或落叶较多季节适当增加捡拾次数。

10

垃圾箱（桶）、果皮箱

每天清运二次，每周擦洗二次；垃圾无漫溢，垃圾箱（桶）、果皮箱周围地面无垃圾、无污迹、无异味。

11

消灭鼠害蚊蝇

每月对窨井、明沟、垃圾箱等喷洒药水一次，夏季（6月、7月、8月）每月灭鼠一次，其余每季灭鼠一次。

12

公共灯具、宣传栏

每周擦抹一次，目视无灰尘，明亮清洁；2米以上部分每月擦抹、除尘一次。

13

设施设备用房

每周清扫三次。

14

雕塑、亭、廊、山石等小品

隔月对雕塑擦洗一次，隔月对亭、廊、山石等小品清洁一次。

15

休闲、娱乐、健身设施

隔天清洁一次（擦拭表面灰尘、清扫垃圾、擦拭座椅），每月刷洗一次。

16

停车场或共用车库（棚）

每天清扫一次；及时清除地下室进出口的垃圾；发现油迹、污迹、锈迹，应及时擦洗干净；标识、指示牌等公共设施目视无灰尘。

17

人工湖、喷水池

每周二次对喷水池、人工湖水面漂浮杂物打捞，保持水体清洁；定期对水体投放药剂或进行其他处理，保持水体无异味。

五级

楼内公共区域

1

生活垃圾收集

（1）多层按单元配置收集点；高层按楼层设置垃圾收集点，每天更换两次垃圾袋；每天早晚定时清理二次。 

（2）装修垃圾定点堆放，每周清理一次，在装修高峰期每3天清理一次，并有专人负责。

多层0.18 

高层0.36

2

通道及楼梯台阶

（1）地面每天清扫一次，并拖洗保洁一次。 

（2）楼梯间墙面每月除尘一次。                   

（3）大堂、门厅的大理石、花岗石地面每月保养一次。保证大理石地面干净无灰尘，水磨石地面、瓷砖地面、水磨石地面干净无杂物。 

（4）楼梯间无灰尘，无乱贴乱画，无擅自占用现象。

3

楼梯扶手、栏杆、窗台、开关

每天擦抹一次，保持扶手护栏干净、无灰尘。

4

门、窗等玻璃

每周擦抹一次，保持洁净、无灰尘。

5

天花板、公共灯具

每月除尘二次，天花板、灯盖、灯罩、灯座目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。

6

电梯及电梯厅

（1）每天清扫二次，拖洗一次，每天洗擦一次电梯内墙面和地面。如有地毯，每天吸尘一次。                                            

（2）每月对电梯门壁打蜡上光一次。                   

（3）轿箱顶部每周清洁一次。

7

消火栓、指示牌、信报箱

隔天擦抹一次，保持干净无灰尘、无污迹。

楼外公共区域

8

道路地面

每天清扫保洁二次，清扫避开业主上下班时间进行，白天专人不间断循环保洁。目视道路干净无尘灰、无杂物、无积水。

9

绿地、明沟

每天循环保洁，发现垃圾杂物及时清除，垃圾滞留地面不超过一小时。

10

垃圾箱（桶）、果皮箱

每天清理一次，并抹洗一次，垃圾无漫溢，垃圾箱（桶）、果皮箱周围地面干净整洁、无垃圾、无污迹、无异味。

11

消灭鼠害蚊蝇

每月对窨井、明沟、垃圾箱等喷洒药水一次，春夏季（4月、5月、6月、7月、8月）每月灭鼠一次，其余每季灭鼠一次。

12

公共灯具、宣传栏

每周擦抹一次，目视无灰尘，光亮清洁，2米以上部分每半月擦抹、除尘一次。

13

设施设备用房

每天清扫一次。

14

雕塑、亭、廊、山石等小品

每月对雕塑擦洗一次，每月对亭、廊、山石等小品清洁一次，每年对雕塑刷白或刷油漆一次。

15

休闲、娱乐、健身设施

每天清洁一次（擦拭表面灰尘、清扫垃圾、擦拭座椅），每月刷洗消毒1次。及时发现设施、设备脱焊、脱漆、断裂及其他安全隐患并报告处理。

16

停车场或共用车库（棚）

每天清扫一次；及时清除地下室进出口的垃圾；发现油迹、污迹、锈迹，应及时擦洗干净；无异味、空气流通；标识、指示牌等公共设施目视无灰尘。

17

人工湖、喷水池

每周三次对喷水池、人工湖水面漂浮杂物打捞，保持水体清洁；定期对水体投放药剂或进行其他处理，保持水体无异味。

一级

草坪

1

保存率^【2】

保存率不低于80%。

1.50

0.03

2

修剪

每年一次对草坪整治修剪^【3】。

3

清杂草

每年适时清除杂草二遍以上。                                       

4

病虫害防治

控制大面积病虫害发生。

树木

5

保存率

保存率不低于90%。

6

修剪

灌木每年适时整形修剪一次，篱、球每年修剪二次以上。

7

清杂草

及时拔除大型杂草，控制大面积杂草发生。

8

病虫害防治

控制大面积病虫害发生。

二级

草坪

1

保存率

保存率不低于85%。

2.10

0.04

2

修剪

每年二次对草坪整治修剪。

3

清杂草

每年适时除杂草四遍以上。

4

灌、排水

干旱、高温季节基本保持有效供水；雨季及时排出积水。

5

病虫害防治

发生病虫害时及时灭治，控制大面积病虫害发生。 

树木

6

保存率

保存率不低于90%。

7

修剪

灌木每年适时整形修剪一次，篱、球每年修剪二次以上。

8

清杂草

树下无大面积杂草，无杂物。

9

病虫害防治

有针对性及时灭治病虫害，每年喷洒农药不少于一次，控制大面积病虫害发生。

10

其它

因人为或风害等因素造成树木倾斜及时予以扶正。

三级

草坪

1

保存率

保存率不低于90%。

3.00

0.05

2

修剪

每年3次对草坪整治修剪。

3

清杂草

每年适时除杂草五遍以上。

4

灌、排水

干旱、高温季节基本保持有效供水；雨季及时排出积水。

5

病虫害防治

发生病虫害时及时灭杀。

树木

6

保存率

保存率不低于95%，生长正常。

7

修剪

乔木根据需要适时修剪，灌木每年适时整形修剪二遍以上，篱、球每年修剪三次以上。

8

清杂草

每年适时除杂草三次以上。

9

施肥

生长期按植物品种、生长状况、土壤条件适当施肥，每年普施有机肥一遍。部分花灌木增施追肥一遍。

10

病虫害防治

有针对性及时灭治病虫害，每年喷洒农药不少于二次，控制大面积病虫害发生。

11

其它

因人为或风害等因素造成的树木倾斜及时予以扶正。

花坛花境

12

布置

每年有一次以上花卉布置。

13

修剪、施肥

保持花卉生长良好。

14

病虫害防治

及时做好病虫害防治。

服务级别

服务项目

序号

内容

服务标准

收费标准 

 （元/m²/年） 

(按绿地 

面积算)

收费标准 

(元/m²/月) 

(按建筑 

面积算)

四级

草坪

1

保存率

保存率不低于95%，生长茂盛。         

4.00

0.07

2

修剪

及时对草坪整治修剪，高度控制在10cm 以下。                        

3

清杂草

每年适时除杂草七遍以上。

4

灌、排水

干旱、高温季节基本保持有效供水，有低洼及时整平，基本无积水。

5

施肥

按生长情况，适时、适量每年施复合肥二遍。                                

6

病虫害防治

及时做好病虫害防治。

7

其它

草坪生长正常，有斑秃及时补植。

树木

8

保存率

保存率95%以上，生长良好。

9

修剪

乔木适时修剪，灌木每年适时整形修剪二次以上，基本做到无枯枝，篱、球造型植物及时修剪，每年修剪不少于四遍，做到枝叶紧密、无脱节。

10

清杂草

每年适时清除杂草五次以上。

11

施肥

生长期按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥。每年普施基肥1遍，花灌木增施追肥1遍。

12

病虫害防治

防治结合，及时灭治。

13

其它

乔灌木生长良好，树冠完整，花灌木正常开花结果，球、篱、地被生长良好，无缺枝、空档。

花坛花境

14

布置

每年有二次以上花卉布置，形成图案，三季有花。

15

补种

缺枝、倒伏、枯死及时补种。

16

修剪、施肥

及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾，每年施基肥一次，每次布置前施复合肥一次。             

17

病虫害防治

适时做好病虫害防治工作。

18

其它

花坛设施保持完好。                   

五级

草坪

1

保存率

保存率95%以上，生长茂盛。                      

5.00

0.08

2

修剪

及时对草坪整治修剪，高度控制在8cm 以下。

3

清杂草

及时除掉杂草，每年除杂草10次以上。

4

灌、排水

保持有效供水，无积水。

5

施肥

按土壤肥力、草坪种类、草坪生长情况，适时适量施有机肥3遍。

6

病虫害防治

做到预防为主，严格控制病虫害，发生时及时采用高效、低毒、低残留农药、有针对性进行治理。

7

其它

草坪生长良好，发现斑秃及时补植。

树木

8

保存率

保存率98%以上，生长茂盛。                      

9

修剪

乔木根据需要适时修剪，灌木整形修剪每年三遍以上，篱、球等按生长情况、造型要求适时修剪。

10

清杂草

及时除杂草，杂草留存不超过三天。

11

施肥

按植物品种、生长状况、土壤条件适时适量施肥。每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施复合肥二遍，满足植物生长需要。

12

病虫害防治

预防为主，及时采用高效、低毒、低残留农药。

13

其它

乔灌木生长健壮，树冠完整，形态优美；花灌木正常开花结果；球、篱、地被生长茂盛，无缺枝、空档；因人为或风害等因素造成树木倾斜予以及时扶正。

花坛花境

14

布置

一年有四次以上花卉布置，形成图案，四季有花。

15

补种

缺枝、倒伏、枯死及时补种，补种的规格、品种、颜色与原来的保持一致。

16

修剪、施肥

及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾，每年施基肥一次，每次布置前施复合肥一次，盛花期追肥适量。

17

病虫害防治

适时做好病虫害防治工作。

18

其它

花坛设施经常保持完好。

一类

公共部位

1

房屋结构

每年一次对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录，发现损坏及时告知相关业主、使用人并安排专项维修。

0.02

1、该费用用于共用部位零星修理和常规养护。 

2、一类零星修理的范围包括： 

（1）内外墙面（墙面砖、涂料）小面积修补（每处1平方米以下）。 

（2）更换公共走道门窗五金件。 

（3）疏通落水管、污水管等排水、排污管道。 

（4）更换公共走道门窗玻璃（单块面积小于1平方米）。 

（5）街坊道路侧石、路面修补（单块长度小于1米或面积小于1平方米）。 

（6）设施、设备标识修补。

2

门窗

每月一次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。

3

道路、路面、侧石、窨井盖

每两个月一次对路面、侧石、窨井盖等设施进行巡检，发现损坏及时告知相关业主、使用人并安排专项维修，要求窨井不漫溢，井盖不缺损，能正常使用。

4

屋面泄水沟、楼外排水管道及化粪池

每半年对屋面泄水沟、楼外排水管道清扫、疏通一次；适时清掏化粪池。

5

地面排水沟

每半年巡查一次，清理地面排水沟的泥砂与杂物。

6

楼梯间、公用走廊的室内墙地面

楼内墙面、顶面粉刷层无大面积剥落，地坪、地砖平整，有缺损及时修补（修补范围见备注）。

7

安全标志

对危险隐患部位设置安全防范警示标志。

服务级别

服务项目

序号

内容

服务标准

收费标准 

(元/m²/月)

备注

二类

公共部位

1

房屋结构

每年二次以上对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时告知相关业主、使用人并安排专项维修。

多层0.04 

高层0.06　

3、二、三类零星维修的范围在一类基础上，还包括本类中涉及的其它共用部位或设施的零星维修。 

4、零星维修难以达到服务标准的，根据有关规定使用专项维修资金。 

5、前期物业管理中按有关规定属建设单位负责保养（修）设施（备）的费用由建设单位承担。 

2

门窗

每月二次巡视楼内公共部位门窗，保持开闭正常。

3

屋顶

每年检查二次，发现屋顶防水层碎裂、隔热板断裂缺损和屋面瓦破碎应及时告知相关业主、使用人并安排专项维修。

4

道路、路面、侧石、窨井盖

每半月一次对道路、路面、侧石、窨井盖等设施进行巡检，发现损坏及时告知相关业主、使用人并安排专项维修。井盖不缺损，能正常使用。

5

屋面泄水沟、楼外排水管道及化粪池

每季对屋面泄水沟、楼外排水管道清扫、疏通一次；化粪池每年清理二次，保证化粪池出入口畅通，每月二次清扫明沟内的泥沙等垃圾。  

6

地面排水沟与围墙

隔月一次巡查、清理地面排水沟的泥砂与杂物，围墙每月巡查一次。发现损坏及时修复。

7

楼梯间、公用走廊的室内墙地面

墙面、顶面粉刷层无明显剥落，面砖、地砖平整不起壳，有缺损及时修补。

8

休闲椅、室外健身设施

每月巡查一次休闲椅、室外健身设施，发现损坏及时修理，并保证设施安全使用。

9

安全标志

对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查一次，缺损及时补齐，保证标志清晰完整。

服务级别

服务项目

序号

内容

服务标准

收费标准 

 （元/m²/月）

三类

公共部位

1

房屋结构

每年两次以上对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录，发现损坏及时告知相关业主、使用人并安排专项维修。

多层0.06 

高层0.10　

2

门窗

每周一次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。

3

屋顶

每年检查二次，发现屋顶防水层碎裂、隔热板断裂缺损和屋面瓦破碎应及时告知相关业主、使用人并安排专项维修（台风、暴雨到来前增加检查1次）。

4

道路、路面、侧石、窨井盖

每周一次对道路、路面、侧石、窨井盖等设施进行巡检，发现损坏及时告知相关业主、使用人并安排专项维修，井盖不缺损，能正常使用。

5

屋面泄水沟、楼外排水管道及化粪池

每月一次对屋面泄水沟、楼外排水管道清扫、疏通一次；化粪池每年清理两次，保证化粪池出入口畅通，每月二次清扫明沟内的泥沙等垃圾。预计台风到来前，应及时检查。

6

地面排水沟与围墙

每月一次巡查、清理地面排水沟的泥砂与杂物，每月二次巡查围墙。

7

楼梯间、公用走廊的室内墙地面

墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳，无缺损。

8

凉亭、 

雕塑、景观小品

每日一次对凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。

9

休闲椅、室外健身设施

每周巡查一次休闲椅、室外健身设施，发现损坏及时修理，并保证设施安全使用。

10

安全标志

对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查二次，缺损及时补齐，保证标志清晰完整。

电梯

（1）遇电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员5分钟之内到场应急处理，专业人员45分钟之内到场进行救助。 

（2）每天应进行检查，检查记录存档。 

（3）保证电梯24小时完好，轿箱内按钮、灯具等配件保持完好，轿箱整洁。 

（4）客梯无安全关闭装置或无紧急呼救装置的，货梯无自动称重感应装置的应设专人驾驶电梯，驾驶员应坚守岗位不脱岗，保证安全运行。 

（5）设置紧急呼救装置的，应保证24小时完好，发生故障时应确保三方通话。 

（6）委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并张贴《安全检验合格》标志，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，对电梯运行进行管理并对情况进行记录。 

（7）确定合理的电梯运行时间，随时监督电梯运行状况，加强日常维修保养，适时降温、通风、防雨，做好运行服务，经常巡查楼层，防止地面水流入电梯井，值班监督，防止违章使用电梯；记录每日电梯运行情况，建档备案。 

（8）定期对机房、轿箱顶和底坑进行检查，发现问题及时处理，并做好记录。 

（9）电梯维护保养提前一天通知业主或使用人，并尽可能减少对业主或使用人正常生活的影响。 

（10）建立电梯运行档案，记录电梯运行情况和维修保养工作内容。

0.25

1、电梯运行费用包括： 

（1）电梯定期常规保养。 

（2）电梯年安全检测。 

（3）零星配件和维修。 

2、本价格不含电梯驾驶员费用，如配置驾驶员的，人工费按实结算。

排水系统

（1）每月巡查一次污水泵、提升泵、排出泵，每半年润滑加油一次。 

（2）污水处理系统每年全面保养一次。 

（3）暴气机空气过滤网每半年清洗一次。

0.03

供水系统

一类

（1）总体供水设施每半年检查一次。 

（2）水泵和饮用水水池（箱）：水泵每年保养一次，饮用水水池（箱）每年清洗、消毒、水质化验一次，水质符合国家标准。 

（3）水箱蓄水池应盖板加锁，溢流管口安装金属防护网。做好冬季防冻处理。

0.02

供水系统成本构成： 

1、普通水泵： 

（1）供水设备保养。 

（2）水池、水箱的清洗、消毒并进行水质抽样化验。 

2、变频水泵： 

（1）供水设备保养。 

（2）水池、水箱的清洗、消毒并进行水质抽样化验。 

3、若为小高层与高层，标准从二类开始选择。

二类

（1）总体供水设施每季度检查一次。 

（2）泵每两年油漆一次。 

（3）水泵和饮用水水池（箱）：水泵每年保养一次，饮用水水池（箱）每年清洗、消毒、水质化验一次，水质符合国家标准。 

（4）水箱蓄水池应盖板加锁，溢流管口安装金属防护网。做好冬季防冻处理。 

（5）高层房屋减压阀调压每半年一次测压并做好记录。

多层0.03 

高层0.04

三类

（1）总体供水设施每月检查一次。 

（2）泵、管道每两年进行除锈、油漆一次。 

（3）水泵和饮用水水池（箱）：水泵每季度保养一次，饮用水水池（箱）每半年清洗、消毒、水质化验一次，水质符合国家标准。 

（4）水箱蓄水池应盖板加锁，溢流管口安装金属防护网，每年冬季对外露水管包扎、防冻。有水泵房的，实施封闭管理。 

（5）高层房屋减压阀调压每季度一次测压并做好记录。

多层0.04 

高层0.08

公共照明 

系    统

一类

（1）楼道灯、道路灯完好率为70%左右。 

（2）景观灯、节日彩灯完好率为70%左右。 

（3）室内、室外公共电气柜每月巡查一次。

多层0.01 

高层0.03

公共照明成本构成: 

（1）零星更换灯泡、灯头、灯座、开关等。 

（2）设备的养护。

二类

（1）楼道灯、道路灯完好率为85%左右（主干道亮灯率100％）。 

（2）景观灯、节日彩灯完好率为80%左右。 

（3）室内、室外公共电气柜每月巡查二次。 

（4）限电、停电按规定时间通知业主或使用人。

多层0.02 

高层0.05

三类

（1）楼道灯、道路灯完好率为95%左右（主干道亮灯率100％）。 

（2）景观灯、节日彩灯完好率为95%左右。 

（3）室内、室外公共电气柜每周巡查一次。 

（4）限电、停电按规定时间通知业主或使用人。

多层0.03 

高层0.07

消防系统

一类

（1）消火栓每年检查一次，每年保养一次。 

（2）灭火器每年检查一次。 

（3）消防水带每年检查一次，消防管网压力每年检查二次。

0.01

1、消防系统成本构成： 

（1）消防设施、器材保养。 

（2）消防设施年安全检测。 

（3）灭火器更换（首次配备不计入本费用中）。 

2、地下车库或其它非共用部位设置的消防报警装置维修养护费用未计入此费用中。

二类

（1）消防泵、消火栓每年检查二次，每年保养一次。 

（2）灭火器每年检查一次。 

（3）消防水带每年检查一次，消防管网压力每年检查二次。 

（4）每年对消防知识进行一次宣传。

多层0.02    高层0.05

三类

（1）消防泵、消火栓每季度巡查一次，每半年保养一次。 

（2）灭火器每年检查一次。 

（3）消防水带每半年检查一次，消防管网压力每半年检查一次。 

（4）每年对消防知识进行二次宣传。

多层0.03    高层0.08

智能化 

系  统

一类

（1）设有电子防盗门。 

（2）电子防盗门每季度保养一次。

0.02

成本构成： 

（1）系统运行。 

（2）日常维护保养。 

（3）系统设备的维修（不包括用户室内话机）。

二类

（1）弱电系统配置完善（至少能有录像监控、楼宇对讲、周界报警、巡更系统、电子显示屏、住户报警、门锁智能卡其中的三项及三项以上系统）。 

（2）系统每月检查一次，发现问题及时维修。

多层0.03 

高层0.05

成本构成： 

（1）系统运行。 

（2）日常维护保养。 

（3）系统设备的维修。 

（4）二级以三项为基准、三级以五项为基准，每减少一项，费用减少0.01元。

三类

（1）弱电系统配置完善（至少有录像监控、楼宇对讲、周界报警、巡更系统、电子显示屏、住户报警、门锁智能卡其中的五项及五项以上系统）。 

（2）系统每月检查一次，发现问题及时维修。

多层0.05 

高层0.08

避雷系统

避雷装置每年检查一次，保证其性能符合国家标准。

0.02

保险费用及其他

由业主大会与物业公司协商确定。

按实分摊